À savoir
- Autour d’Oberkampf, de la Roquette, de Charonne ou de Parmentier, beaucoup de logements sont des appartements haussmanniens ou des constructions d’entre-deux-guerres, loués meublés ou vides, souvent à de jeunes actifs ou des familles.
- Il en va de même pour les têtes de robinets, les cartouches de mitigeur usées par le temps et l’usage, et les joints de siphon sous l’évier ou le lavabo.
- En revanche, si le bouchon est lié à un affaissement de canalisation, à des racines qui ont pénétré un tuyau enterré, ou à une défaillance structurelle du réseau d’évacuation, le problème ne relève plus de l’usage locatif mais de la vétusté ou d’un défaut de l’installation .
Le 11e arrondissement est l’un des plus densément peuplés de Paris, avec une proportion élevée de locataires dans des appartements anciens. Autour d’Oberkampf, de la Roquette, de Charonne ou de Parmentier, beaucoup de logements sont des appartements haussmanniens ou des constructions d’entre-deux-guerres, loués meublés ou vides, souvent à de jeunes actifs ou des familles. Quand un problème de plomberie survient dans ce type de logement, la première question qui vient est toujours la même : est-ce au locataire ou au propriétaire de régler la situation et d’en assumer le coût ?
La réponse dépend de la nature de la panne. La loi distingue clairement les réparations dites « locatives », qui incombent au locataire, et les grosses réparations ou celles liées à la vétusté, qui restent à la charge du propriétaire. Mais la frontière n’est pas toujours évidente en pratique, et des situations ambiguës surviennent régulièrement.
Ce que doit entretenir le locataire
Le décret du 26 août 1987 liste les réparations locatives, c’est-à-dire celles que le locataire doit assumer pendant toute la durée de sa location. En matière de plomberie, elles concernent principalement les éléments d’usage courant.
Les joints, les robinets et les siphons
L’usure normale des joints de robinets, des garnitures de siphon et des clapets relève de l’entretien locatif. Un robinet qui goutte parce que son joint est usé par l’utilisation quotidienne est une réparation locative : le locataire doit faire changer le joint ou le clapet, à ses frais. Il en va de même pour les têtes de robinets, les cartouches de mitigeur usées par le temps et l’usage, et les joints de siphon sous l’évier ou le lavabo.
Dans un appartement du 11e loué depuis plusieurs années sans travaux, le locataire qui constate que ses robinets gouttent ne peut pas systématiquement se retourner vers le bailleur pour un simple remplacement de joint.
Le nettoyage et le débouchage des canalisations
Le nettoyage régulier des siphons, éviers, lavabos et baignoires est à la charge du locataire. Si une canalisation se bouche à cause d’une accumulation de graisses, de cheveux ou de déchets alimentaires, le débouchage est une réparation locative. Le locataire peut soit effectuer le débouchage lui-même, soit faire appel à un plombier à Paris 11 à ses frais.
En revanche, si le bouchon est lié à un affaissement de canalisation, à des racines qui ont pénétré un tuyau enterré, ou à une défaillance structurelle du réseau d’évacuation, le problème ne relève plus de l’usage locatif mais de la vétusté ou d’un défaut de l’installation : c’est alors le propriétaire qui doit intervenir.
Les petites pièces de mécanisme
Remplacement des flotteurs, des joints de chasse d’eau, des petits mécanismes de robinetterie usés : toutes ces interventions mineures liées à l’usure normale d’équipements encore en bon état général sont à la charge du locataire.
Ce qui incombe au propriétaire
Le propriétaire est responsable de tout ce qui touche à la structure de l’installation, à la vétusté des équipements, et aux défauts qui existaient avant l’entrée dans les lieux.
Le chauffe-eau et le ballon d’eau chaude
Un chauffe-eau qui tombe en panne ou qui fuit parce qu’il est ancien et corrodé est à la charge du propriétaire. La durée de vie normale d’un ballon électrique est de 10 à 15 ans. Au-delà, ou si l’appareil présente des signes avancés de vétusté, c’est au bailleur de le remplacer, même si le locataire occupe le logement depuis peu.
Si en revanche le chauffe-eau est relativement récent et qu’une panne survient en raison d’un manque d’entretien (absence de détartrage, groupe de sécurité jamais contrôlé), la situation se complique. Le locataire peut être tenu responsable d’un défaut d’entretien si l’entretien annuel était à sa charge et n’a pas été réalisé.
Les canalisations et la tuyauterie encastrée
Toute canalisation encastrée dans les murs ou les sols, toute colonne montante traversant l’immeuble, et tout réseau d’évacuation structurel relèvent du propriétaire ou de la copropriété. Une fuite sur une canalisation encastrée, un raccord qui cède derrière une cloison, ou une colonne de plomberie vieillissante qui laisse passer de l’eau dans les murs : le propriétaire doit mandater les réparations.
Dans les appartements anciens du 11e, notamment dans les immeubles haussmanniens de la rue de la Roquette ou du boulevard Voltaire, il n’est pas rare de rencontrer des canalisations datant des années 1950-1960 qui nécessitent un remplacement partiel. Ce type de travaux dépasse le cadre de l’entretien locatif.
Les équipements défectueux à l’entrée dans les lieux
Si un équipement était déjà défaillant ou en mauvais état lors de l’entrée dans le logement, son remplacement ou sa réparation incombe au propriétaire, indépendamment de la nature de la panne. C’est pourquoi l’état des lieux d’entrée est un document capital : il faut y noter précisément l’état de chaque équipement sanitaire, y compris les robinets, les siphons, le chauffe-eau et les canalisations apparentes.
Les situations ambiguës
La vétusté : ni faute du locataire, ni défaut structurel
Un robinet peut être en parfait état de fonctionnement mais tellement ancien que ses pièces de rechange ne sont plus disponibles. Un siphon peut céder non pas parce que le locataire a mal utilisé l’équipement, mais parce que la matière plastique vieillissante a fissuré. Dans ces cas de vétusté avancée, la jurisprudence tend à considérer que le coût de la réparation ou du remplacement ne peut pas être mis intégralement à la charge du locataire, même si les petites réparations courantes lui incombent.
La grille de vétusté, que beaucoup de contrats de location intègrent désormais, définit la durée de vie normale de chaque type d’équipement et permet de partager le coût de remplacement entre locataire et propriétaire en fonction de l’âge du bien.
L’urgence plomberie : agir d’abord, régler la question ensuite
Quand une fuite importante survient un dimanche soir dans un appartement loué du 11e, la priorité est de limiter les dégâts, pas de déterminer qui va payer. Le locataire doit couper l’eau et, si la situation l’impose, faire intervenir un plombier d’urgence à Paris 11 pour stopper la fuite. Il peut ensuite se faire rembourser par le propriétaire si la réparation lui incombait, à condition de conserver la facture et de l’informer dans les meilleurs délais.
Le locataire ne peut pas laisser une situation se dégrader volontairement au motif que la réparation n’est pas à sa charge. La loi lui impose d’agir avec diligence et de signaler tout problème au bailleur sans attendre.
Les travaux urgents non réalisés par le propriétaire
Si le propriétaire tarde à réaliser des travaux qui lui incombent, mettant le logement dans un état d’indécence ou de danger (chauffe-eau défaillant, fuite importante dans les murs, canalisation bouchée structurellement), le locataire dispose de recours légaux. Il peut mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée, et en dernier recours saisir la commission de conciliation ou le tribunal compétent.
Comment bien gérer une panne de plomberie en location
Quelle que soit la nature du problème, quelques bonnes pratiques permettent d’éviter les conflits.
Signaler par écrit. Dès qu’un problème de plomberie apparaît, informez le propriétaire ou le gestionnaire par e-mail ou lettre. Conservez une trace de cette communication. Elle prouve que vous avez agi sans tarder et que vous n’avez pas laissé le problème s’aggraver.
Conserver les factures. Toute intervention réalisée à vos frais dans le cadre de l’entretien locatif doit être documentée. Si vous avez fait appel à un plombier pour déboucher une canalisation ou changer un joint, gardez la facture : elle justifie votre sérieux en cas de litige à la restitution du dépôt de garantie.
Ne pas réaliser de travaux importants sans accord. Remplacer un robinet qui fuit est du ressort du locataire. Modifier la plomberie, déplacer un équipement ou remplacer une canalisation sans accord préalable du propriétaire peut engager votre responsabilité.
Faire appel à un professionnel agréé. Quand une réparation est à votre charge, il est préférable de faire appel à un artisan qualifié plutôt que de bricoler. Une réparation mal réalisée qui provoque un dégât des eaux ultérieur peut vous être imputée même si la cause initiale n’était pas de votre fait.
Pour une intervention rapide dans le 11e, que vous soyez locataire ou propriétaire, consultez nos réalisations ou contactez-nous pour obtenir un devis.
Un problème de plomberie dans votre appartement loué à Oberkampf, Bastille, Charonne ou Parmentier ? Notre équipe intervient dans tout le 11e arrondissement, 24h/24. Appelez le 01 89 47 37 18.
